Dispositif Jeanbrun : Guide complet 2026 (Statut du bailleur privé)

Le dispositif Jeanbrun, également appelé Relance Logement, est intégré au projet de loi de finances pour 2026 (article 12 octies) en tant que nouveau mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif en France.

Pensé pour succéder au dispositif Pinel, Jeanbrun instaure un nouveau statut du bailleur privé centré sur un amortissement fiscal déductible, offrant un cadre plus lisible que les anciens dispositifs.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ou si vous souhaitez comprendre précisément comment fonctionne ce nouveau cadre fiscal, vous êtes au bon endroit !

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif privé. Il s’adresse aux propriétaires qui mettent en location un logement nu à usage de résidence principale, en contrepartie d’un encadrement des loyers et d’un engagement de location dans la durée.

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal appliqué sur la valeur du bien (hors terrain), déductible des revenus fonciers et pouvant générer un déficit imputable sur le revenu global.

Prévu par l’article 12 octies de la loi de finances pour 2026, il constitue le socle juridique du nouveau statut du bailleur privé, voulu par le gouvernement pour relancer l’investissement locatif tout en favorisant l’accès à des logements abordables.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme simple : vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien immobilier de vos revenus locatifs imposables.

🔹 Base amortissable

L’amortissement s’applique sur 80 % du prix d’acquisition du bien (hors terrain), et est déduit chaque année des revenus fonciers.

Les taux d’amortissement varient selon que le bien est neuf ou rénové et selon le niveau de plafonds de loyers pratiqués (intermédiaire, social, très social).

🔹 Taux d’amortissement : Logements neufs

Pour les logements neufs respectant les normes environnementales en vigueur (RE2020, DPE A ou B), les taux annuels sont les suivants :

• Location à loyer intermédiaire (environ –15 % par rapport au marché) : 3,5 % par an

• Location sociale (environ –30 %) : 4,5 % par an

• Location très sociale (environ –45 %) : 5,5 % par an

L’amortissement annuel est plafonné, avec des montants compris entre 8 000 € et 12 000 € par an, selon le niveau de loyer choisi.

🔹 Taux d’amortissement : Logements anciens rénovés

Les logements anciens sont également éligibles, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du coût total de l’opération. Les taux sont alors légèrement inférieurs :

• Location intermédiaire : 3 % par an

• Location sociale : 3,5 % par an

• Location très sociale : 4 % par an

Dans ce cas, le plafond annuel d’amortissement est fixé à 10 700 €.

Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

• Les logements collectifs uniquement (appartements). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, y compris en cas de rénovation lourde.

• Les biens situés en France métropolitaine ou dans les départements et régions d’outre-mer.

• Les logements neufs ou anciens faisant l’objet de travaux significatifs.

• Les biens loués nus, à usage de résidence principale du locataire.

Aucun zonage géographique n’est imposé, contrairement aux anciens dispositifs. L’éligibilité repose désormais principalement sur le respect des loyers plafonnés.

Conditions de location et engagements du bailleur :

1. Durée d’engagement

Vous devez vous engager à louer le logement pendant au moins 9 ans, sans interruption.

2. Encadrement des loyers

Les loyers doivent respecter les plafonds définis par le dispositif Loc’Avantages de l’ANAH, selon trois niveaux : intermédiaire, social ou très social. Le choix du niveau de loyer conditionne directement le taux d’amortissement dont vous bénéficiez.

Le logement doit être loué nus (ne fonctionne pas pour les locations meublées).

3. Choix du locataire

Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant, descendant ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Le locataire doit occuper le logement au titre de résidence principale.

4. Limitation par foyer fiscal

Chaque foyer fiscal peut bénéficier du dispositif Jeanbrun pour un maximum de deux logements.

Quel impact fiscal pour vous ?

L’amortissement Jeanbrun est déduit de vos revenus fonciers imposables, au même titre que les charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux, etc.).

Lorsque le total des charges et de l’amortissement dépasse le montant des loyers perçus, un déficit foncier est constaté.

Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui permet de réduire votre imposition globale, et pas seulement celle liée à l’immobilier.

Dans de nombreux cas, ce mécanisme permet de neutraliser tout ou partie de l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années, tout en constituant un patrimoine immobilier.

Calendrier d’application

• Le texte a été adopté dans le cadre du budget 2026 via procédure accélérée (article 49.3).

  
  

• Son application dépend encore de la promulgation définitive de la loi et de la publication des décrets d’application au Journal Officiel.

Votre Checklist complète :

1. Validez l’éligibilité du bien (collectif, travaux requis, DPE, etc.).

2. Calculez l’amortissement potentiel selon votre stratégie locative.

3. Anticipez l’engagement de 9 ans dans votre plan patrimonial.

4. Vérifiez les plafonds Loc’Avantages pour votre commune.

5. Consultez votre conseiller fiscal pour optimiser votre déclaration.

Le dispositif Jeanbrun marque un changement profond dans la manière d’investir en immobilier locatif.

En instaurant un véritable statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement, il offre une réponse plus durable aux enjeux fiscaux et patrimoniaux des investisseurs, tout en participant à l’effort national en faveur du logement.

Bien compris et bien utilisé, Jeanbrun peut devenir un levier structurant de votre stratégie patrimoniale, à condition d’en maîtriser les règles et les implications dès le départ.