Tout ce qu’il faut savoir sur le prêt amortissable

Les banques offrent une variété de crédits adaptés à vos projets immobiliers.

Pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouvel appartement le prêt amortissable est la solution idéale.

Un achat immobilier exige souvent un investissement important. Si vous ne disposez pas de la somme nécessaire, vous pouvez toujours faire une demande de prêt immobilier. Dans ce cas, les banques vous proposeront un prêt amortissable. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Est-il possible de faire une simulation ?

Comment fonctionne un prêt amortissable et comment l’obtenir ?

Qu'est-ce que le Prêt Amortissable ?

Le prêt amortissable, souvent désigné comme le prêt classique, est la forme de crédit immobilier la plus répandue en France. L'adjectif "amortissable" indique que le montant total du prêt, comprend à la fois le capital emprunté et les intérêts, il est remboursé progressivement sur une période définie, convenue entre l'emprunteur et le prêteur.

En d'autres termes, un prêt amortissable est un prêt conventionnel qui vous permet d'obtenir un montant spécifique auprès d'une institution bancaire. Cette somme peut être utilisée par exemple pour l'acquisition d'un logement neuf ou pour financer des travaux de rénovation dans un bien immobilier existant.

Le taux d'intérêt de votre prêt sera principalement influencé par votre situation professionnelle et votre capacité de remboursement. Il est donc essentiel de déterminer en amont le montant que vous souhaitez emprunter. Par la suite, la banque établira le montant des intérêts à rembourser. Les mensualités que vous aurez à payer se décomposent en deux parties : le remboursement du capital emprunté et les intérêts appliqués sur ce montant.

Comment calculer un prêt amortissable ?

Le crédit amortissable se distingue par la manière dont se répartissent le capital restant dû et les intérêts au fil du temps. Au début du prêt, une part plus importante des paiements mensuels est allouée aux intérêts, plutôt qu'au capital. Ainsi, au cours des premières années, l’emprunteur rembourse une proportion plus élevée d'intérêts. Par la suite, la situation s'inverse progressivement, et c'est le capital amorti qui représente la majeure partie des remboursements mensuels.

Pour vous aider à visualiser cette évolution, un tableau d'amortissement vous sera fourni par la banque lors de la finalisation de votre prêt. Ce document détaillé présente une échéancier précis de vos remboursements, distinguant clairement la part du capital et celle des intérêts pour chaque mensualité tout au long de la durée du prêt.

La formule

Voici la formule appliquée pour calculer la mensualité d’un prêt amortissable. Les paramètres à prendre en compte sont la somme empruntée, la durée du crédit et le taux d’intérêt fixé par la banque.

Mensualité = (capital emprunter + intérêts)/durée de votre crédit

Prenons un exemple : si vous empruntez une somme de 200 000 euros et que votre banque ajoute un intérêt de 3% annuel pour une durée de 20 ans, vous devez rembourser chaque mois 1 109 euros.

Quels sont les avantages du prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est une option intéressante pour financer l'achat de l'appartement de vos rêves, offrant des avantages notables en termes de flexibilité, de sécurité et de personnalisation.

Voici quelques-uns de ses atouts :

Remboursement Progressif et Dégressif : Vous remboursez chaque mois une partie du capital, avec des intérêts qui diminuent progressivement au fil du temps. Cela facilite la gestion de votre budget sur la durée du prêt.
Flexibilité dans la Durée du Prêt : Il est possible d'ajuster la durée du prêt, ce qui peut affecter le montant des mensualités et la durée totale de remboursement, selon vos besoins et capacités financières.
Personnalisation des Mensualités : Vous avez la liberté de choisir le montant des remboursements mensuels, en fonction de votre situation financière, offrant ainsi une certaine souplesse dans la gestion de votre budget.

Il est important de distinguer le prêt amortissable du prêt in fine, ce dernier étant généralement plus coûteux et risqué. Avec un prêt in fine, vous remboursez l’intégralité du capital à la fin du prêt, en plus des intérêts courants, ce qui nécessite une planification financière rigoureuse et un apport personnel conséquent.

Quelles sont les utilisations du Prêt Amortissable ?

Le prêt amortissable est polyvalent et peut financer divers types de projets immobiliers en France, tels que :

- L'achat d'une résidence principale ou secondaire,

- Des investissements locatifs,

- L'acquisition de terrains,

- Des projets en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA),

- Des travaux de réhabilitation liés à un projet immobilier,

- La construction de maisons à usage résidentiel ou professionnel.

Ce type de crédit est adapté à l’achat de biens immobiliers, qu’il s’agisse de constructions neuves ou anciennes.

Des documents à fournir

L’obtention d’un crédit amortissable se fait de deux manières. Soit vous vous adressez à un courtier, soit vous demandez directement auprès de votre banque. Dans les deux cas, ils vont vous demander de fournir un dossier de prêt incluant l’apport personnel exigé, votre situation professionnelle, ainsi que votre capacité de gestionnaire.

Dans le cas où votre dossier soit limite passable, nous vous recommandons de faire appel à un courtier. Il saura où poser votre dossier et faire en sorte que vous obteniez votre prêt.

Les clauses à négocier

Il est préférable de négocier certaines clauses auprès du courtier :

- Une clause de sursis d’échéances : pour envisager de reporter le paiement des mensualités pour une durée déterminée ;

- Une clause de variation de vos mensualités : pour équilibrer le montant des mensualités selon vos capacités de remboursement, soit vos revenus ;

- Une clause de différé d’amortissement : nécessaire en cas de travaux de réhabilitation. ou d'achat sur plan. Ici, le remboursement du prêt ne démarre qu’après avoir aménagé dans l'appartement. Le différé peut être partiel (remboursement des intérêts intercalaires et primes d’assurance) ou total (remboursement uniquement des cotisations d’assurance) ;

- Une clause de transférabilité : pour pouvoir transférer le prêt sur un autre projet immobilier.

Comment souscrire à un prêt amortissable ?

Quelle est la durée d’un prêt amortissable ?

Il est important de noter qu'en matière de crédit immobilier, plus la durée du prêt est longue, plus son coût total tend à augmenter. Cette réalité financière incite naturellement les emprunteurs à chercher à réduire le montant global de leur projet d’achat immobilier.

L'un des facteurs clés à considérer est la relation entre la durée du prêt amortissable et le taux d'endettement de l'emprunteur. Il est essentiel de gérer ce taux pour éviter tout risque d’incapacité de remboursement. En règle générale, les charges mensuelles liées au prêt ne devraient pas excéder 35% de vos revenus. Cette règle, cependant, peut être ajustée pour ceux qui disposent d'un revenu disponible significatif après déduction des mensualités.

Il est également intéressant de noter que, bien que la durée moyenne d’un prêt amortissable puisse être estimée à environ 19 mois (un an et demi), la plupart des emprunteurs remboursent leur prêt en intégralité en moyenne sur une période de 8 ans. Cette durée peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la capacité de remboursement de l'emprunteur et les conditions spécifiques du prêt.

Quel est le taux applicable pour un prêt amortissable ?

Dans le cadre d'un prêt amortissable, il est crucial de comprendre les implications des deux types de taux applicables : le taux fixe et le taux variable.

Avec un taux fixe, les mensualités restent constantes tout au long de la durée du prêt. Cette constance offre aux emprunteurs une meilleure maîtrise de leur budget, leur permettant de planifier avec précision leurs dépenses futures. En revanche, un taux variable, fluctue en fonction d’un indice de référence, pouvant ainsi diminuer ou augmenter. Cette variation se réajuste généralement chaque année.

Pour déterminer le taux d'intérêt d'un prêt immobilier amortissable, plusieurs facteurs entrent en jeu, notamment :

Stabilité Professionnelle : La situation professionnelle de l'emprunteur joue un rôle majeur. Les personnes en CDI, bénéficiant d'une stabilité d'emploi, ont généralement plus de facilité à obtenir des conditions de prêt favorables.
Durée du Prêt : La durée du crédit influence aussi le taux. En règle générale, un prêt sur une période plus courte s'accompagne d'un taux d'intérêt plus avantageux.

Les personnes en CDD, intérimaires ou exerçant une profession indépendante peuvent se voir proposer des taux moins attractifs en raison de la perception d'un risque accru de la part des prêteurs.

Le taux moyen en 2024 pour un prêt amortissable se situe autour de 4,7 % pour une durée de 25 ans. Cette moyenne peut varier en fonction des politiques des banques et du profil financier des acquéreurs.

Est-il possible de compléter un prêt amortissable ?

Bien sûr ! Vous pouvez parfaitement adosser votre prêt amortissable à d’autres types de crédits, dont le PTZ, le PEL (Prêt d’Épargne Logement) et le Prêt Accession.

À noter que le PTZ n’est accordé que pour l’achat d’une résidence principale.

Pour ce qui est du PEL, vous pouvez en bénéficier mais le montant total accordé ne dépassera pas 61 200 euros.

En résumé, le prêt amortissable constitue la meilleure option pour financer un projet d’achat immobilier.