LLI
(Logements Locatifs Intermédiaires)

Face à une crise du logement toujours plus marquée, de nombreux ménages rencontrent des difficultés à accéder à un logement adapté à leurs revenus. C’est dans ce contexte qu’a été instauré le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), une solution pensée pour offrir un équilibre entre logement social et marché libre.

​

Mis en place par l’État en 2014, le LLI avait pour objectif initial de favoriser la construction de logements à loyers modérés dans les zones tendues, où la demande dépasse largement l’offre.

Ce dispositif était réservé aux bailleurs institutionnels, mais depuis 2024, une réforme majeure a élargi son accès aux investisseurs particuliers, sous certaines conditions. Ce changement ouvre de nouvelles perspectives pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’avantages fiscaux attractifs.

​

Alors, qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?

Quels bénéfices offre-t-il aux investisseurs ?

Comment fonctionne ce modèle d’investissement en 2025 ?

​

Ce guide complet répondra à toutes vos questions : principes du dispositif, conditions d’éligibilité, avantages fiscaux et impact sur le marché immobilier.

​

​

Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) :

mode d’emploi 2025​​

​

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une opportunité stratégique pour les investisseurs particuliers souhaitant conjuguer rentabilité, optimisation fiscale et utilité sociale. Ouvert aux particuliers depuis 2024, ce dispositif permet d’investir dans des logements neufs à loyers encadrés, situés dans les zones les plus tendues du territoire.

Dans cet article, nous vous présentons les principaux éléments à connaître pour réussir un investissement en LLI en 2025 : avantages fiscaux, conditions d’éligibilité, fonctionnement du dispositif et étapes de mise en œuvre.

​

​

Définition du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

​

Le LLI est un dispositif étatique visant à encourager la construction de logements neufs à loyers modérés, destinés à des ménages aux revenus intermédiaires. Il s’adresse aux personnes dont les ressources sont trop élevées pour prétendre au logement social, mais insuffisantes pour accéder au parc locatif privé classique.

Le LLI se positionne donc entre le logement social et le locatif libre. Il permet à des familles, jeunes actifs ou salariés du secteur privé de se loger dans de bonnes conditions, tout en assurant à l’investisseur une rentabilité stable, encadrée par un cadre fiscal avantageux.

Jusqu’en 2023, seuls les acteurs institutionnels pouvaient bénéficier de ce dispositif. Depuis 2024, la réforme de la loi de finances l’a ouvert aux particuliers, sous réserve de respecter certaines conditions, notamment l’acquisition via une société civile immobilière (SCI).

​​

​

Pourquoi investir dans le LLI en 2025 ?

​

Une fiscalité avantageuse​​

• TVA réduite à 10 % : Le taux de TVA applicable à l’achat d’un logement en LLI est de 10 %, contre 20 % en temps normal. Exemple : pour un bien affiché à 224 000 € en zone Abis, le prix d’achat est ramené à environ 205 000 €, soit une économie de 19 000 €.

• Crédit d’impôt sur la taxe foncière : Les investisseurs bénéficient d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pouvant aller jusqu’à 20 ans. À titre d’exemple, l’économie d’impôt sur un T2 de 48 m² en zone A peut atteindre 26 000 € sur 20 ans.

• Prix d’acquisition inférieur au marché : En cumulant TVA réduite, exonérations et maîtrise des coûts de construction, le prix d’un logement en LLI est généralement inférieur de 15 à 18 % par rapport au prix du marché libre.

​

Un investissement sécurisé et pérenne​​

• Loyers encadrés et zones tendues : Les logements LLI sont situés dans les zones à forte demande locative (zones A, A bis et B1), ce qui garantit un taux d’occupation élevé et des revenus stables.

• Valorisation du patrimoine : Le bien bénéficie d’une appréciation progressive de sa valeur dans des secteurs à fort potentiel de croissance, avec une estimation moyenne de +1 % par an.

• Stabilité juridique et fiscale : Encadré par la loi, le LLI repose sur un cadre clair et durable, favorisant la prévisibilité de l’investissement sur le long terme.

​​

​

Transmission et protection du patrimoine​​

En passant par une SCI familiale, l’investisseur peut structurer son projet avec un objectif de transmission à ses enfants ou à ses proches. Les parts sociales bénéficient d’abattements fiscaux attractifs :

• Jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant

• 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS

La cession de parts de SCI permet également une gestion plus souple du patrimoine et limite les conflits successoraux.

​

​

Conditions d’éligibilité en 2025

​

Acquisition par une personne morale​

L’achat du bien en LLI doit obligatoirement se faire via une personne morale. La SCI (Société Civile Immobilière) est le véhicule privilégié pour les particuliers. Elle doit comprendre au minimum deux associés, et peut être imposée soit à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

​

Engagement locatif de 15 ans minimum​

Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse, l’investisseur doit s’engager à louer le logement pour une durée d’au moins 15 ans, en tant que résidence principale. Une prolongation à 20 ans permet de maximiser les avantages fiscaux. Toute rupture de cet engagement entraîne la perte des bénéfices fiscaux.

​

Respect des plafonds de loyers et de ressources​

Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone géographique :

​

• Zone Abis : 18,25 €/m²

• Zone A : 13,57 €/m²

• Zone B1 : 10,93 €/m²

• Zones B2 et C (sur dérogation) : 9,50 €/m²

​

Les ressources des locataires sont également plafonnées :

​

​​

​

​​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

​​​​​​​​​​​​​​

​​​

 

Zones éligibles au LLI​​

Le LLI est réservé aux zones tendues :​

• Zone A bis : Paris et proche banlieue (Île-de-France)

• Zone A : grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.)

• Zone B1 : villes dynamiques de province et certaines périphéries franciliennes

Ces secteurs sont caractérisés par une forte demande locative, un bon réseau de transports, une économie dynamique et un potentiel de valorisation élevé.

​

LLI meublé et résidences de services

Il est possible d’investir en LLI dans des logements meublés ou en résidences de services (étudiantes, seniors, etc.). Dans ce cas, les revenus relèvent du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’investisseur doit respecter les conditions habituelles du LLI (plafonds, engagement de location, SCI) et se conformer au décret du 31 juillet 2015 sur le mobilier obligatoire.

​

Étapes d’un investissement en LLI

1. Choix du bien : achat en VEFA, transformation d’un local en logement ou amélioration d’un bien existant

2. Création de la SCI : rédaction des statuts, désignation du gérant, définition du capital, répartition des parts

3. Financement : prêt immobilier contracté par la SCI, avec ou sans apport personnel

4. Publication légale : parution dans un journal d’annonces légales (JAL)

5. Immatriculation : obtention du Kbis auprès de l’INPI

6. Signature de l’acte de vente : après réception de l’offre de prêt, signature chez le notaire

​

En conclusion

Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution innovante pour investir dans l’immobilier résidentiel. Rentabilité maîtrisée, fiscalité avantageuse, zones dynamiques : le LLI coche toutes les cases d’un investissement sécurisé et durable. Pour les épargnants avertis, 2025 constitue une fenêtre d’opportunité pertinente.