LOI DENORMANDIE
La loi Denormandie est entrée en vigueur en janvier 2019 et concerne les logements locatifs anciens achetés par les investisseurs entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Elle vient en complément de la loi Pinel ancien.
Quelle(s) sont donc les différence(s) entre ces deux dispositifs, Pinel ancien et Denormandie, à priori similaires dans l’idée ?
Julien Denormandie a clairement annoncé sa volonté de rendre le nouveau dispositif plus lisible et plus attrayant.
En effet, si le Pinel « classique », c’est-à-dire concernant les logements neufs, a connu un fort engouement de la part des investisseurs, le volet concernant l’ancien n’a eu qu’un impact jugé très limité. Le Ministre de la ville et du logement donne pour cause de cet « échec » le trop grand nombre de contraintes afférentes au Pinel ancien. Avec ce nouveau dispositif, le Ministre cherche donc à inciter rapidement les investisseurs à s’intéresser de nouveau aux centres villes et à leur réhabilitation.
LES CRITÈRES D'ÉLIGIBILITÉ
Malgré la volonté du gouvernement de simplifier la mise en place d’investissements en loi Denormandie, il est évident qu’il existe tout de même certaines conditions à respecter.
Ce dispositif concerne les logements anciens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
Les biens doivent se situer dans l’un des centres villes déterminés par le gouvernement.
A ce jour, une liste de 222 villes signataires de la convention « cœur de villes » est éligible à ce dispositif. A ces premières communes s’ajouteront toutes celles qui auront signé des conventions d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Nous sommes donc ici loin du système de zonage, parfois perçu comme restrictif, qui avait été adopté pour les précédents dispositifs fiscaux tel que le Pinel.
UNE OBLIGATION DE RÉNOVATION
La seconde condition importante de ce dispositif est l’obligation de rénover et/ou d’améliorer le bien avant sa mise en location.
Si aujourd’hui il n’y a pas d’obligation d’améliorations thermiques ou énergétiques correspondant aux normes habituellement demandées, telle que la norme RT 2012 et les autres normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) comme cela a pu être le cas sur les précédent dispositifs, le Ministre de la ville et du logement a toutefois précisé que le gouvernement serait vigilant sur le type de travaux effectués.
En synthèse les travaux doivent répondre à un réel besoin de remise en état du logement. La liste précise des travaux éligibles sera publiée par décret ultérieurement.
Toujours sur le volet des travaux, ceux-ci doivent représenter un minimum de 25% du coût total de l’opération.Par exemple, pour un bien réhabilité d’une valeur globale de 100 000€, le montant total doit se composer de 75 000€ de foncier avant travaux et de 25 000€ de travaux.
LOCATION NUE ET
RESIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE
Comme pour la loi Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions.
Le bien doit être loué nue (non meublé) et doit être la résidence principale du locataire.
Le locataire doit correspondre à un certain niveau de ressources et le loyer doit respecter un loyer plafonné.
Les durées de locations sont identiques au Pinel : afin de bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit louer son bien pour un minimum de 6 ans, cette durée pouvant aller jusqu’à 9 ans, ou 12 ans.
A chacune de ces durées correspond un avantage fiscal : le dispositif Denormandie donne le droit à une réduction d’impôt de 2% du montant de l’investissement par an sur 6 ou 9 ans. Au-delà de la 9e année la réduction d’impôt est de 1% par an supplémentaire jusqu’à 12 ans.
En résumé, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 12% minimum et jusqu’à 21% maximum de son investissement.
A noter que la durée de location n’a pas à être définie dès l’origine du projet, mais peut évoluer à l’échéance de la 6e année. Le montant de l’investissement pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne pourra pas dépasser 300 000€, travaux inclus.
Le respect des conditions énumérées ci-dessus permet de s’assurer que l’on est éligible à la réduction d’impôt, cela étant dit cela n’assure pas un bon investissement. Il existe plusieurs écueils qu’un investisseur doit savoir éviter et pour cela, le projet d’investissement doit être réfléchi dans ses moindres détails.